各區縣（自治縣）住房城鄉建委，兩江新區、重慶高新區、重慶經(jīng)開(kāi)區、萬(wàn)盛經(jīng)開(kāi)區、雙橋經(jīng)開(kāi)區建設局，相關(guān)房屋征收部門(mén)，市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會(huì )：

為進(jìn)一步規范全市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，保障被征收人合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》和《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實(shí)施細則》規定，經(jīng)我委2022年第6次主任辦公會(huì )議審議通過(guò)，現將《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規范》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

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重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )

2022年4月26日

重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規范

第一章 總則

第一條為規范本市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，維護房屋征收當事人合法權益，保障房屋征收評估結果客觀(guān)公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T 50291—2015）《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》（GB/T 50899-2013），以及《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細則》）等有關(guān)規定，制定本技術(shù)規范。

第二條本市范圍內國有土地上房屋征收涉及的被征收房屋價(jià)值評估、用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估、被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)平均交易價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格）測算、被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值評估、設備及構筑物價(jià)值評估等，以及相關(guān)復核評估與鑒定，適用本技術(shù)規范。

第三條國有土地上房屋征收涉及的評估工作應當合法、獨立、客觀(guān)、公正。

被征收房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為區縣（自治縣，以下簡(jiǎn)稱(chēng)區縣）房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補償提供依據，評估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為區縣房屋征收部門(mén)與被征收人計算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值”。

第四條被征收房屋的預評估價(jià)值測算時(shí)點(diǎn)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入實(shí)地查勘之日；整體評估報告、分戶(hù)評估報告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估、被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值評估、機器設備及地上構筑物價(jià)值評估等的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應當與被征收房屋價(jià)值評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

第五條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值應是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

第六條被征收房屋價(jià)值包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權，不包含被征收房屋室內裝飾裝修的價(jià)值。

第七條房屋征收評估價(jià)值評估結果應當以人民幣為計價(jià)單位，評估結果精確到人民幣元。

第八條被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，由征收當事人按相關(guān)標準協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托按《實(shí)施細則》規定確定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評估機構）進(jìn)行評估確定。

第二章? 評估程序

第九條房屋征收評估的一般程序：

（一）受理估價(jià)委托；

（二）確定估價(jià)基本事項；

（三）編制估價(jià)作業(yè)方案；

（四）收集估價(jià)所需資料；

（五）實(shí)地查勘評估對象：

（六）選用估價(jià)方法進(jìn)行測算；

（七）預評估；

（八）評估被征收房屋的價(jià)值；

（九）初步分戶(hù)估價(jià)結果公示；

（十）撰寫(xiě)被征收房屋整體評估報告和分戶(hù)評估報告；

（十一）審核評估報告；

（十二）交付評估報告；

（十三）保存估價(jià)資料。

第十條實(shí)施征收評估工作前，評估機構應確認已收到區縣房屋征收部門(mén)送達的評估委托書(shū)和評估委托合同。

涉及超出評估機構執業(yè)范圍或者評估機構無(wú)法勝任的計量、認定等專(zhuān)業(yè)性較強等評估事宜的，經(jīng)區縣房屋征收部門(mén)同意，評估機構可以聘請委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構及專(zhuān)業(yè)人員，提供蓋有專(zhuān)業(yè)機構公章和專(zhuān)業(yè)人員簽名的相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估成果；相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估成果應納入分戶(hù)評估報告，并注明成果信息來(lái)源。聘請委托費用按房屋征收評估委托合同的約定方式支付，委托合同沒(méi)有約定的，由區縣房屋征收部門(mén)與評估機構協(xié)商確定。

第十一條區縣房屋征收部門(mén)應當向評估機構提供征收范圍內與被征收房屋相關(guān)的資料，包括已經(jīng)登記的房屋情況，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑、土地和房屋登記信息不一致的房屋的認定結果情況等。

評估所需資料主要有：

（一）征收范圍用地紅線(xiàn)圖；

（二）征收范圍內的房屋權屬資料，包括但不限于：不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)、權屬登記信息資料、在建工程規劃建設資料及工程圖紙等；

（三）征收范圍內經(jīng)公示后的房屋調查摸底表；

（四）未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑，或者土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途不一致的被征收房屋的調查、認定和處理結果資料；

（五）必要的第三方專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)資料；

（六）其他評估相關(guān)資料。

評估機構應當安排負責評估項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與區縣房屋征收部門(mén)交接評估對象的相關(guān)資料，區縣房屋征收部門(mén)應當對其所提供資料的真實(shí)性承擔責任，評估機構應當對區縣房屋征收部門(mén)提供的資料進(jìn)行必要的復核。

第十二條評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或協(xié)助收集被征收房屋價(jià)值評估所必需的信息資料。被征收人應當對提供資料的真實(shí)性負責。

區縣房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由區縣房屋征收部門(mén)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證簽字，有關(guān)情況應當在評估報告中說(shuō)明。

因被征收人原因不能實(shí)地查勘被征收房屋內部狀況的，經(jīng)區縣房屋征收部門(mén)、評估機構和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，可以參照同類(lèi)建筑中與被征收房屋位置相近、戶(hù)型結構相似、建筑面積大小相近的房屋進(jìn)行評估，并在評估報告中說(shuō)明。

評估機構在實(shí)地查勘完成后，應及時(shí)、準確地向區縣房屋征收部門(mén)書(shū)面反饋在實(shí)地查勘中發(fā)現的問(wèn)題，包括且不限于：與摸底調查資料不符的情形，特別是對房屋用途、結構等不符的情形；摸底調查資料有遺漏的情形；未經(jīng)登記建筑的相關(guān)問(wèn)題等。

第十三條經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，其權屬、結構、年代、性質(zhì)、用途和建筑面積，以不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準；不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。

未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑，或者被征收房屋土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途不一致的，或者房屋土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途均不明確的，應當按照區縣人民政府的調查認定結果進(jìn)行評估。

第十四條評估機構根據本技術(shù)規范測算被征收房屋分戶(hù)的初步結果，按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同約定，向區縣房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。

分戶(hù)初步評估結果公示期間，評估機構應當安排負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。

第十五條分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，評估機構應當向區縣房屋征收部門(mén)提供受委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶(hù)評估報告。

整體評估報告、分戶(hù)評估報告應當由負責房屋征收評估項目的2名及以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機構公章。估價(jià)師不得以印章代替簽字。

第十六條被征收人或者區縣房屋征收部門(mén)對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，書(shū)面向出具評估報告的評估機構申請復核評估。

出具評估報告的評估機構應當自收到書(shū)面復核評估申請之日起10日內對評估結果進(jìn)行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；未改變原評估結果的，應當書(shū)面告知復核評估申請人，并說(shuō)明原因。

被征收人或者區縣房屋征收部門(mén)，對評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，書(shū)面向重慶市國有土地上房屋征收與補償評估專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市評估專(zhuān)家委員會(huì )）申請鑒定。

第十七條房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，評估機構應將下列資料整理立卷歸檔, 并按有關(guān)規定存檔。

（一）整體評估報告和分戶(hù)評估報告；

（二）房屋征收評估委托書(shū)和委托合同；

（三）房屋征收補償方案；

（四）房屋征收決定及公告；

（五）評估對象權屬資料；

（六）評估對象的實(shí)地查勘記錄；

（七）評估對象位置示意圖及照片；

（八）評估對象有關(guān)征收片區房屋、區位等影像材料；

（九）市場(chǎng)調查的評估相關(guān)資料；

（十）征收項目結果備案表；

（十一）涉及復核鑒定的資料；

（十二）其他需要保存的資料。

第三章? 被征收房屋價(jià)值評估方法

第十八條注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀(guān)條件，對比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中1種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。適用性分析過(guò)程和內容應當在提供給區縣房屋征收部門(mén)的整體評估報告中予以闡述和說(shuō)明。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用比較法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。

被征收房屋為非住宅的，宜采用2種及以上方法進(jìn)行評估，只選用1種評估方法的須說(shuō)明充足理由。

第十九條被征收房屋價(jià)值補償不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。

與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以依次采取以下方式測算：

（一）根據區縣（自治縣）不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供的被征收房屋周邊或類(lèi)似區域新建商品房的市場(chǎng)交易平均價(jià)格，經(jīng)必要修正后予以確定。

（二）前款方式難以確定的，可以選擇比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等合適的評估方法進(jìn)行測算、修正后確定，并在報告中充分說(shuō)明原因。

第二十條采用比較法評估的，按以下規定進(jìn)行：

可以將周邊或類(lèi)似區域新近成交的新建商品房、新近成交的類(lèi)似房地產(chǎn)，以及新近實(shí)施征收補償的類(lèi)似房屋作為比較法評估的可比實(shí)例。

可比實(shí)例的交易時(shí)間或可比實(shí)例的征收決定公告時(shí)間距本項目?jì)r(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)1年，最長(cháng)不得超過(guò)2年。

對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調整、區位狀況調整、實(shí)物狀況調整、權益狀況調整時(shí)，單項對可比實(shí)例建立比較基礎后的價(jià)格的修正或調整幅度不宜超過(guò)20%，共同對可比實(shí)例建立比較基礎后的價(jià)格的修正和調整幅度不宜超過(guò)30%，經(jīng)修正和調整后的各個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2。

第二十一條采用收益法評估的，按以下規定進(jìn)行：

對被征收項目中的房屋進(jìn)行分組或者分類(lèi)，在同組中選取1個(gè)具有代表性的房屋，設定新建完成時(shí)的狀態(tài)，包括用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、建筑結構、設施設備、建筑檔次等，測算出新房?jì)r(jià)值，被征收房屋價(jià)值在新房?jì)r(jià)值基礎上通過(guò)因素狀況調整（詳見(jiàn)附表）取得。

新房土地使用權剩余年限按照對應土地用途最高出讓年限減去合理的建設期確定（建設期一般不超過(guò)2年），建筑物剩余經(jīng)濟壽命參照同類(lèi)結構房屋的經(jīng)濟耐用年限確定。收益年期按照新房土地使用權剩余年限和建筑物經(jīng)濟壽命兩者孰短原則確定。

被征收房屋價(jià)值=新房?jì)r(jià)值×（1±各項因素調整幅度之和）。

第二十二條采用成本法對現房評估的，按以下規定進(jìn)行：

對征收項目中的房屋進(jìn)行分組或者分類(lèi)，在同組中選取1個(gè)具有代表性的房屋，設定新建完成時(shí)的狀態(tài)，包括用途、土地性質(zhì)、土地使用年限、建筑結構、設施設備、建筑檔次等，測算出新房?jì)r(jià)值，被征收房屋價(jià)值在新房?jì)r(jià)值基礎上通過(guò)因素狀況調整（詳見(jiàn)附表）取得。

采用成本法評估時(shí)，優(yōu)先選擇房地合估路徑。

被征收房屋價(jià)值=新房?jì)r(jià)值×（1±各項因素調整幅度之和）。

第二十三條采用假設開(kāi)發(fā)法評估的，按以下規定進(jìn)行：

假設開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值測算應當以有關(guān)部門(mén)批準的用途、規劃參數或規劃設計方案等為準，工程建設進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準。不考慮發(fā)包人拖欠承包人建設工程款等法定優(yōu)先受償款對在建工程價(jià)值的影響。

當被征收房屋為正常開(kāi)發(fā)建設的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程且采用假設開(kāi)發(fā)法評估時(shí)，應選用業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行評估。

當被征收房屋為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開(kāi)發(fā)法評估時(shí)，應選擇自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行評估。

第四章 房屋價(jià)值預評估

第二十四條被征收房屋價(jià)值預評估目的為編制征收補償方案提供預評估單價(jià)。

第二十五條被征收房屋價(jià)值預評估應采取以下技術(shù)路徑：

（一）將同一征收項目范圍內被征收房屋中按照房屋的區位、用途、類(lèi)型、土地性質(zhì)、土地使用年限、建筑結構、設施設備、裝修標準、建筑檔次等因素分組。

（二）在每組擬被征收房屋中選擇1套最具有代表性的房屋。

（三）選用適用的方法評估每組中被選擇房屋的價(jià)格，作為該組被征收房屋的預評估結果，向區縣房屋征收部門(mén)提供。

第五章? 用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估

第二十六條用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估所需資料，包括但不限于：

（一）用于產(chǎn)權調換房屋為現房時(shí)，區縣房屋征收部門(mén)應提供不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)、測繪報告等評估相關(guān)資料。

（二）用于產(chǎn)權調換房屋為期房時(shí)，區縣房屋征收部門(mén)應提供土地使用權相關(guān)證明文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、測繪報告、交房條件等評估相關(guān)資料。

第二十七條用于產(chǎn)權調換房屋為現房的，應遵循征收評估程序，選擇適宜的評估方法進(jìn)行評估。對尚未辦理產(chǎn)權的，評估其完善產(chǎn)權條件下的市場(chǎng)價(jià)值，不扣除完善產(chǎn)權需追加的稅、費。

第二十八條用于產(chǎn)權調換房屋為期房的，應明確交房條件、交房時(shí)間等，選擇比較法、收益法、成本法等適宜的估價(jià)方法，對未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)基于價(jià)值時(shí)點(diǎn)達到交房條件的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估，不扣除價(jià)值時(shí)點(diǎn)欠付的費用以及價(jià)值時(shí)點(diǎn)至達到交付條件時(shí)需追加的稅、費等，不考慮交付時(shí)間對價(jià)值的影響。

第六章 其他價(jià)值評估

第二十九條征收當事人協(xié)商不成，需要對被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值評估的，應當由被征收人提出書(shū)面申請并提供評估所需資料（包括但不限于裝修合同、裝修圖紙、付款票據等資料）。

被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值評估通常采用成本法，耐用年限自裝修竣工起一般為10年，每年折舊率為10%（直線(xiàn)折舊），不計算殘值。

第三十條機器設備評估應符合相關(guān)的評估技術(shù)標準，根據被征收人提供的設備清單、購置時(shí)間、規格型號、購置合同發(fā)票、付款憑據等資料進(jìn)行評估。

第三十一條評估中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的評估技術(shù)問(wèn)題時(shí)，可以尋求專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助評估，并在評估報告中說(shuō)明。

第三十二條構筑物價(jià)值評估通常采用成本法，應根據被征收人提供的構筑物清單和必要的工程量（材質(zhì)、規格、數量等）、修建年份、竣工圖紙、建設手續等資料進(jìn)行評估。

第七章 附則

第三十三條本技術(shù)規范自印發(fā)之日起實(shí)施。

附件：房地產(chǎn)狀況調整幅度表

房地產(chǎn)狀況調整幅度表

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